2010年04月14日
入春的东营，乍暖还寒，东营的楼市却开年迎来小阳春。时下东营人在一起小聚时，谈论最多的就是那地方开盘了，价格又涨了多少诸如此类问题等等，周围年轻人，到了适婚年龄，准备买房，当地段，户型确定后，价格又让其望而却步。那么东营房价2010将走向何方？笔者根据掌握数据资料分析，带你一起把脉东营房价。
据资料显示，2010年东营中心城区有18个新房源项目，总量在6000多套左右，总量上基本上能保证中心城供应量，3月底东营科达华苑颐家3期及众成格林星城项目在新年同期首开，产品差异化，科达主推多层住宅，格林星城主推小高层。开盘均价在4850-5400元/㎡之间。其它地产项目也正在做推出产品的前期准备工作，并将在近期陆续上市，东城的二手市场普通住宅均价也突破5000元/㎡大关。这样的均价与2009年12月份相比，高出500元/㎡左右，东营房价在开年走势上呈现稳步上升的趋势。笔者就东营房价的走势做出以下剖析。
一、黄河水城建设与基础设施配套的投入与完善导致区域内土地升值明显：
1、以水为脉，以绿为衣，以文为韵，以人为本。河湖水系绕城转，名桥流水荡波帆，巍巍楼宇显山脊。是水城总体建设思路，按照城市规划开挖的城市水系总体总局，中心城将构建起"九横十纵"的城市内部水网体系，然后再把水网和城市里原有的湿地、湖泊、水库连接起来，形成湿地、水系、湖泊"三水相连"的城市特色，最终形成"河宽湖阔大湿地"的独具黄河口特色的城市景观。
经过近三年的水城建设，城市的环境得到了显著改善，城市品位得到了很好的提升，市民的生活质量也得到了提高。在水城的建设过程中，增加了大量文化、娱乐休闲设施完善城市服务功能。水城的建设过程，有效地带动了城市房产地、物流及现代服务业的快速发展，全市经济结构得到了合理的调整。
2、广利河的改造，两侧的城市价值渐渐显现，广利河整治工程带来的不只是水质的变化，更深层次的引发了两侧房地产市场的火爆，房价的飙升，以及两侧景观环境的极大改善。
3、我市中心城总体布局规划调整，功能布局将更为完善，区域功能将进一步明确及完善，区域土地价值将进一步走高。
（1）规划整体思路：为了进一步优化中心城用地布局，壮大城市规模，完善城市功能，打造黄河三角洲中心城市和具有生态湿地特色的黄河水城，规划按照"东扩、西疏、南展、北延、中优"的发展策略，对中心城总体布局进行了调整完善。
按照 "东扩、西疏、南展、北延、中优"发展策略，改造提高、优化完善东西城，纳入垦利县城，以城市东扩、南展为重点，规划建设城市新城区。
其中东扩区域面积约195平方公里，南展区域面积约320平方公里，中优区域面积约175平方公里，北延区域面积约200平方公里，西疏区域面积约210平方公里。
(2)规划总目标为扩大中心城规划区范围，将东营区全部行政辖区、垦利县大部分(黄河以南部分)行政辖区和广饶县部分行政区域(丁庄镇行政辖区)纳入中心城规划区，北起黄河，南至东营区和丁庄镇行政辖区南界线，西起黄河和东营区行政界线，东至渤海负一米等深线，总面积约3200平方公里。规划目标 120万人的生态型组团式城市。
中心城总体布局规划的出台，在规划效应层面将影响整个土地市场。
4、黄河三角洲开发的深入、东营品牌的提升，"国家生态经济区"规划的实施及对其品牌和经济的影响也在一定程度上推高地价。
5、外埠房地产市场的入驻，在产品类型、规划建筑景观设计理念的创新、新的市场营销手法及远景投资规划等方面影响东营土地价格。
6、现有住宅土地供应量是充足的，但是地块过于分散，地产商对开发总量的需求及优势区域地块的期望值过高，导致拿地成本过高，甚至形成区域位置的地王，一个地王的出现在4-6个月的时间内又影响整个区域土地价值的提升，最终会导致整体区域房价的上涨。
二、社会需求：
1、当居民身边的生活用品不断涨价的时候，房产涨价也被合理化。在物价上涨，股市不平稳的情况下，更多人选择将手中闲余资金投入房地产领域保值。
2、上班一族，收入相对稳定，年龄在30-50岁的人群，购买力及购买欲望最大，家庭结构一般为上有老下有小，老人一般为农村居住，改善老人居住条件而购买二手小户型住房的居多，投资下一代住房的多选择高端产品为主，改善居住条件的一般选择130-180户型为主。
3、由于东营是城镇化、工业化的快速发展时期，而土地供应是有限的，因此房价上涨的压力仍然很大，城镇化水平，是决定住房需求的重要因素之一，据地产专家分析，城镇化率70%是衡量房价走势的一项重要指标，东营2009年底公布的城镇化率为57.7%，住房需求量仍存在较大的上升空间。
社会需求，盘活了一、二手房地产市场，这是东营市区人口少而住房需求量大的原因之一。
三、产品垄断：东营楼盘推出大体呈现差异化营销趋势，同期同档产品的差异化，形成同类产品垄断，可供居民选择的空间不够，在一定程度上，供需不平衡，形成房价的不断追涨，如开年同期开盘的格林星城与科达颐家三期，产品不同，不具备同类产品的竞争条件，无可选择性，各自独占同类产品市场。
四、品牌效应：居民购房，除其它因素外，企业品牌、物业服务在一定程度上，决定了居民的选择，据调研，东营本土品牌地产企业在竞争中具有良好的竞争优势，同期选择率在60%以上，本土品牌地产企业如众城、金辰、科达等为代表的地产商，往往在地块的选择上，更加趋于选择大配套到位的地块，居房建成后，能在短期内完成各类生活配套，达到居住条件，入住效果好、入住率高，物业服务趋于良性循环。
五、社会成本：建筑材料、建筑人工成本升高、以及后期管理成本的不断增加，在一定程度上推高了房价。
六、本地特征：东营市作为石油之城，可以分为地方与油田两个部分，地方政府一直致力于廉租房与经适房的建设，2010年更是推出500套保障性住房，但是面对强烈的市场需求，显然还不够多，市场商品房供应依然是主导，呈现卖方市场的特征。油田地区有低价的职工居住区，例如锦华等社区；油田职工在本地又属于高收入人群，这是本市商品房的重要消费者之一，房产投资是其理财投资的重要组成部分。
笔者认为，上述原因，导致了东营房价的不断追涨，2002年-2006年，由于经济适用房的建设，一度使东营房地产企业投资速度明显减缓，保有了一部分购买群体，随着投资、改善及居住需求等又很大程度上刺激了地产市场，从2006年-2009年，东营房价几乎翻了一番，在透支了以后几年的房产需求力的情况下，东营房地产市场的涨价还会持续多久？
东营房价走势预测：2010上半年在供需不能平衡的条件下，价格稳步缓涨，空间有限，购买量将会放量，下半年在各级政策的调控、市场供需改善、住房保有量的增加，价格走平，购买量将紧缩。
