2009年12月29日
预测2010房价走势
北京住宅租金回报率比五年定存还低
北京二手房量价今年均创历史新高，住宅租金却出现了7年来的首度下降。根据今年北京租赁市场报告，今年北京二手房全面月平均租售投资回报率最高仅为2.94%，远低于五年期存款。
尽管今年北京住宅租赁市场整体交易量同比增长11.39%，但租金均价仅为2416元/月/套，同比下降4.17%。
"当下我国城镇住宅私有化率已达84%，消费观念的错位再加上持续上涨的房价逼迫大量中低收入群体超前购房，抑制了租赁市场在解决城市住房需求时起到的过渡、分流功能，从而导致房价增长长期偏离租金水平。"我爱我家副总经理胡景晖认为，目前通过出租物业获得的回报相对有限，其收益仅略高于一年期整存整取利率水平（2.25%），导致业主更看重来自房产价值上升带来的溢价收益。"房地产投资无可厚非，但应该是长期持有并获得稳定收益的投资，而不是像目前市场上存在的'5月买10月卖'的投机行为。"
关键词是涨是跌
26日，中央智囊机构专家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示，目前楼市虽不太健康，但由于明年继续实行适度宽松货币政策，房价再涨两三成问题不大。一份对国内百位顶级经济学家的调查报告显示，有近6成经济学家认为明年房价还将上涨。
最近房市调整是假调，真正的调整可能在2011、2012年，那时房地产市场的泡沫可能会破灭。 --王小广
过去5年里，国内10%的最富人口买了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。--王小广
房地产有别于股市，存在一定刚性需求。因此政府调控手段受限，只能通过调整房地产市场需求，调结构不大可行。--郭田勇
调整或在2011年2012年
王小广认为，目前中国经济的复苏是政策刺激造成的，不是市场自身的复苏，未来几年中国经济增长的势头会好转，但不会出现"V"形式加速上涨的局面。有可能出现"W"形，即短期看好，中期看淡，长期谨慎乐观。过去5年里国内10%的最富人口买了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子，房价的上涨显然是不健康的。"但我并不看跌明年房价，明年再涨20%-30%没有问题。"他解释说，目前决定房价的唯一因素就是货币，2009年信贷达9.5万亿，相当于过去四年的信贷投放总量，其中有4万亿进入到楼市，房价不涨才怪。而明年计划的信贷投放是7.5万亿，还是很宽松的，所以房价还得涨。
王小广认为，中国房地产是由货币和投机主导推动的畸形市场，必须调整才能实现房地产业真正增长。他给出了两个前提：真正地做到"适度"的货币政策；对房地产产业政策做调整。"最近房市调整是假调，真正的调整可能在2011、2012年，那时房地产市场的泡沫可能会破灭。"
近六成学者看涨明年房价
中央财经大学中国银行业研究中心郭田勇教授表示，政府要运用适当手段，控制房地产可能带来的泡沫。房地产有别于股市，存在一定的刚性需求。因此政府调控手段受限，只能通过调整房地产市场需求，调结构不大可行。
尽管本月中央调控部门第一次公开表示要"遏制"房价，但仍有近六成经济学家认为明年房价还会上涨。49%的经济学家认为2010年我国房价仍会小幅上涨。耶鲁大学金融经济学终身教授陈志武、中央党校研究室副主任周天勇等9%的经济学家认为未来一年房价将加速上升。
在百位经济学家中，有22%的经济学家认为2010年房价会出现微跌，此外，经济学家乔新生和中国社会科学院金融所研究员易宪容认为明年房价将会大幅下降。27日，世界银行经济顾问、英国诺丁汉大学当代中国学院院长姚树洁表示，中国"天天向上"的房价，如果政府不采取有力遏制房价的措施，"预计两年后房地产泡沫将破灭。房地产过热不尽早降温，将对中国的经济产生极大的威胁。"据《扬子晚报》
房贷岁末疯狂12月冲刺优惠末班车
房贷市场正上演岁末疯狂！12月上旬房产贷款签约额及贷款额双双高位运行。同时，银行由于年终结算及放贷额度受限，往往将客户申请的贷款先审批通过，到明年1、2月份再集中放贷。
明年1月1日，二手房营业税征免时限由2年恢复为5年。为在12月31日前赶上营业税优惠末班车，岁末申请贷款买房和提前还贷的市民大大增加。一般从申请贷款、银行审批、过户到领证需40天左右。即便卖家申请提前还贷，一般各银行提前还款预约时间也至少要15个工作日。不少人赶在11月底前签署买卖及贷款合同，争取12月份放款。"目前已签约或正在看房即将签约的购房者，一定要确保能在31日前缴完税过户，才能享受到税费优惠。"
从目前签约额和贷款额来看，12月的贷款量有望超过11月份。央行上海
总部近日发布的数据显示，11月份，上海个人住房新增贷款107.4亿元，较上月多出15.8亿元。对于11月份的反弹，央行上海总部的解释是，"这主要受近期本市住房交易量上升的影响"。
提醒 未批贷先缴税有风险
许多在12月签署买卖合同的客户，在签署贷款合同后未等贷款审批通过，就去交易中心把相关税费全部付清。虽然操作流程可行，但如若其贷款审批不通过，退税将非常麻烦。业内人士提醒，未批贷先缴税买卖双方都存在风险，卖房人可能面临尾款拿不到、房子已被过户；买房人可能面临批贷未成功或批贷量较少，不能及时付款给卖方。无论买房人还是卖房人都要慎重，不能为赶优惠政策，而让自己陷入购房纠纷。据《理财周报》
2009"地王"归来谁"埋单"？
观察 2009年中国土地市场的风头盖过了房地产市场，不断涌现的"地王"比新开的楼盘更加吸引眼球，部分城市的地价涨幅已超过房价。面对火爆的土地交易市场，人们一方面开始惊呼像2007年那样的"地王"时代又回来了；另一方面，对"面粉比面包更贵"的质疑之声也开始不绝于耳。究竟是哪些因素推高了年内中国的地价，高额的地价最后要由谁来"埋单"？
"地王"频现市场烽烟四起
今年4月初，伴随着房地产市场的全面回暖和市场流动性的不断增强，回笼了大量资金的开发商就开始布局新一轮的土地储备，5、6月份各大房企频频出手，仅9月一个月间，全国房地产一线城市和主要二线城市共有接近50宗土地交易高溢价成交，屡屡创下"地王"纪录，一个月内土地成交的总金额也创纪录达到了800亿元。
进入10月、11月，零星的"地王"依旧不断。11月20日，北京大龙房地产有限公司以50.5亿竞得顺义后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地。2009年全年的土地交易热度已全面超过了被誉为"地王年"的2007年的水平。由于"地王"普遍的高溢价水平，国内某些城市头三个季度的土地出让金已远远超过了全年预算。
高价地提高房价预期
"地王"不断出现给普通消费者带来的最大担忧仍然是房价。北京中原地产三级市场研究部分析师靳瑞兴说，自北京广渠门外10号地以10亿多元天价被富力收入囊中后，周边二手房价就水涨船高。根据目前北京广渠门外10号地与广渠路15号地的成交价格推算，其楼面价格均已超过15000元/平方米，而在两地块成交前，周围二手房价格在13000元左右。
社科院最新公布的《中国住房发展报告（2009-2010）》显示：住房用地价格从2009年第2季度开始回升，个别城市的居住用地成交总价和楼面地价的"地王"纪录不断被刷新。5月以后住房用地平均楼面价格突破每平方米1500元，8月接近2000元，9月高达2691元。
楼面价格的迅速上升不仅提高了"地王"周边的商品房价格，也形成了未来的涨价预期。业内人士分析认为，在未来一两年内，随着"地王"上建成的商品房逐渐入市，新一轮的房价制高点必然随之诞生，房价进入每平方米3万元已不再是天方夜谭。
"地王"背后的三重推手
今年3月以来楼市的全面回暖使得开发商们回笼了大量资金，为其进一步的储备土地打下了坚实的资金基础。同时，成交面积不断走高，消化了此前房地产市场积压的大量库存，很多房地产企业已开始了补库存的布局，需求缺口一定程度上也推高了土地价格。
在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，市场流动性在2009年前所未有地提高。在实体经济回暖相对滞后，通胀预期开始出现的情况下，将资金投入保值能力强、利润回报率又快又高的房地产行业开始成为企业的普遍选择。在年内各地的土地争夺战当中，获得大量贷款、资金充裕的国企和央企开始扮演重要的角色。
业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。目前
推高地价的一个重要原因就是目前"价高者得"的竞投方式。以挂牌为例，只需要有两家开发商参与竞投，就能迅速推高地价。
地价形成机制要合理
虽然年内国土资源部明确表示，土地成本仅占房地产开发成本的23%。但土地成交价格与房价仍然存在明显的正相关性。要使地价保持合理水平，不能仅采取"价高者得"的简单拍卖方式。综合考虑开发质量，售后服务等条件的招标方式应该更多地引入今后土地的交易中。业内人士建议，应加大对囤地处罚的力度、酝酿增加土地增值税等。
新一轮的国家土地调控政策开始酝酿。11月13日，国土资源部正式出台文件，针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷。12月17日，财政部、国土部等5部委发布通知，开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50%。
杨红旭表示，此举将有效约束开发商的分期开发模式，过去业界惯用的大盘分期开发或将难以为继，对平抑房价将起到积极作用。申银万国分析师殷姿认为，这一政策对中小地产商可造成资金上的压力，但对于资金雄厚的大地产商影响有限。抑制地市的投机行为，提高拿地门槛要和打击囤地挂钩才会发挥真正的效力。
